Scrivere un contratto preliminare di vendita di cosa futura rappresenta un passaggio fondamentale nel mondo delle transazioni immobiliari e commerciali. Questo tipo di accordo consente alle parti di fissare con precisione i termini della vendita di un bene che ancora non esiste o non è stato realizzato, assicurando diritti e doveri reciproci in vista dell’effettiva conclusione dell’affare. Comprendere la natura e le peculiarità di questo strumento giuridico è essenziale per evitare errori e tutelare al meglio i propri interessi. In questa guida verranno illustrati, passo dopo passo, gli elementi indispensabili, le clausole più opportune e gli accorgimenti pratici per redigere un contratto preliminare di vendita di cosa futura chiaro, efficace e conforme alle normative vigenti.
Come scrivere un contratto preliminare di vendita di cosa futura
Quando si affronta la redazione di un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto una cosa futura, è fondamentale comprendere innanzitutto la natura peculiare dell’impegno assunto dalle parti. Il contratto preliminare, secondo l’ordinamento italiano, è quell’accordo con cui le parti si obbligano reciprocamente a concludere in futuro un contratto definitivo, in questo caso una compravendita. La particolarità della vendita di cosa futura risiede nel fatto che l’oggetto della vendita non esiste ancora al momento della stipula del preliminare, ma verrà ad esistenza successivamente, secondo le modalità e i tempi che le parti devono chiaramente individuare nell’accordo.
Per scrivere un contratto preliminare di questa tipologia, occorre innanzitutto identificare con precisione le parti coinvolte, specificando i dati anagrafici completi e la loro qualità (ad esempio: il venditore in qualità di costruttore, il promissario acquirente come persona fisica o giuridica). Un elemento centrale è la descrizione della cosa futura: è necessario fornire tutti gli elementi che consentano di identificarla chiaramente, anche se ancora non esiste. Nel caso di un edificio da costruire o di una porzione di esso, ad esempio, si dovranno indicare gli estremi del terreno su cui sorgerà, il progetto edilizio cui si riferisce la costruzione, le caratteristiche principali dell’immobile futuro, la destinazione d’uso, eventuali autorizzazioni amministrative necessarie e il termine entro cui la cosa dovrà essere realizzata.
Un aspetto delicato riguarda la disciplina degli obblighi reciproci. Il venditore si obbliga a compiere tutti gli atti necessari per portare all’esistenza la cosa, secondo le specifiche pattuite. L’acquirente, dal canto suo, si impegna ad acquistare l’immobile alle condizioni future, rispettando i tempi e le modalità di pagamento concordati. È importante stabilire in maniera dettagliata il prezzo, le modalità di versamento degli acconti e del saldo, nonché il momento del trasferimento della proprietà, che, trattandosi di cosa futura, potrà avvenire solo quando l’oggetto sarà venuto ad esistenza.
Nel disciplinare il rapporto, occorre poi regolamentare le ipotesi di inadempimento e i relativi rimedi. Si dovranno prevedere le conseguenze nel caso in cui il venditore non porti a termine la costruzione o la cosa futura non venga ad esistenza per causa a lui imputabile, così come bisognerà pensare a cosa accade se la mancata esistenza è dovuta a caso fortuito o forza maggiore. In questi casi, il codice civile prevede generalmente la risoluzione del contratto con la restituzione delle somme versate e, talvolta, il risarcimento del danno. È opportuno inserire apposite clausole che chiariscano questi aspetti, anche per quanto riguarda la restituzione di eventuali caparre.
La forma del contratto deve rispettare quella richiesta per il definitivo, e quindi, qualora la cosa futura sia un bene immobile, è necessaria la forma scritta a pena di nullità, e spesso si opta per la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, specie se si intende trascrivere il preliminare nei registri immobiliari, al fine di tutelare l’acquirente da eventuali pregiudizi (come ipoteche o vendite a terzi).
È altresì importante chiarire la tempistica e il procedimento per la stipula del contratto definitivo. Bisogna indicare il termine entro cui la cosa dovrà venire ad esistenza e la scadenza per la sottoscrizione dell’atto definitivo di compravendita, nonché prevedere l’eventualità di proroghe o ritardi per fatti non imputabili alle parti.
Un ulteriore elemento da considerare riguarda le eventuali garanzie che il venditore deve prestare, sia sulla futura esistenza della cosa sia sulla sua conformità rispetto al progetto approvato. Nel caso di immobili da costruire, la normativa vigente prevede obblighi specifici, come la consegna di una fideiussione a garanzia degli acconti versati dall’acquirente e di una polizza assicurativa postuma decennale.
Infine, il contratto può contenere pattuizioni accessorie, come la previsione di penali in caso di ritardo, clausole risolutive espresse, modalità di risoluzione delle controversie e ogni altra intesa utile a regolare i rapporti tra le parti nel periodo che intercorre tra la stipula del preliminare e quella del definitivo.
La redazione di un contratto preliminare di vendita di cosa futura richiede quindi attenzione, chiarezza e conoscenza delle norme di riferimento, al fine di tutelare entrambi i contraenti e prevenire possibili controversie. È consigliabile, soprattutto per atti complessi come questi, avvalersi dell’assistenza di un professionista esperto in materia contrattuale e immobiliare.
Fac simile contratto preliminare di vendita di cosa futura
CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA DI COSA FUTURA
Tra
Il Sig./La Sig.ra ______________________, nato/a a __________________________, il __/__/____, residente in ____________________________, C.F. ________________________, di seguito denominato “Promittente Venditore”
e
Il Sig./La Sig.ra ______________________, nato/a a __________________________, il __/__/____, residente in ____________________________, C.F. ________________________, di seguito denominato “Promissario Acquirente”
si conviene e stipula quanto segue:
Art. 1 – Oggetto
Il Promittente Venditore si obbliga a vendere ed il Promissario Acquirente si obbliga ad acquistare il seguente bene futuro: _____________________________________________, che sarà realizzato/sarà in essere entro il __/__/____, sito in ________________________________, identificato catastalmente come segue: ____________________________________________.
Art. 2 – Prezzo
Il prezzo complessivo della vendita è convenuto in Euro ________________, che il Promissario Acquirente si impegna a corrispondere al Promittente Venditore con le seguenti modalità:
– Acconto di Euro ________________ alla firma del presente contratto;
– Saldo di Euro ________________ alla stipula del contratto definitivo.
Art. 3 – Termini di consegna
La consegna della cosa oggetto del presente contratto è prevista entro il __/__/____.
Art. 4 – Contratto definitivo
Le parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo di vendita entro e non oltre il __/__/____ presso ________________________.
Art. 5 – Garanzie
Il Promittente Venditore garantisce che la cosa futura sarà realizzata in conformità alle normative vigenti e alle specifiche tecniche concordate.
Art. 6 – Spese
Tutte le spese relative e conseguenti alla stipula del presente contratto e del contratto definitivo, comprese quelle notarili, sono a carico di ___________________________________.
Art. 7 – Risoluzione
In caso di inadempimento di una delle parti, l’altra parte potrà richiedere la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1453 c.c., fatto salvo il risarcimento dei danni.
Art. 8 – Foro competente
Per qualsiasi controversia relativa all’interpretazione, esecuzione e risoluzione del presente contratto sarà competente il Foro di ___________________________.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo e data: _____________________
Il Promittente Venditore _______________________
Il Promissario Acquirente _______________________