Acquisire un terreno per l’installazione di un impianto fotovoltaico rappresenta un’operazione complessa, che richiede attenzione sia agli aspetti tecnici sia a quelli giuridici. Il contratto preliminare di vendita costituisce uno strumento fondamentale per tutelare le parti coinvolte nella trattativa, fissando in modo chiaro e vincolante i termini dell’accordo prima della stipula definitiva. In questa guida analizzeremo, passo dopo passo, le clausole essenziali e le precauzioni necessarie per redigere un contratto preliminare efficace, evitando rischi e incomprensioni e ponendo solide basi per un investimento sicuro e trasparente nel settore delle energie rinnovabili.
Come scrivere un contratto preliminare vendita terreno per fotovoltaico
Redigere un contratto preliminare di vendita di un terreno destinato all’installazione di un impianto fotovoltaico richiede attenzione sia agli aspetti generali della compravendita immobiliare, sia alle particolari esigenze e condizioni legate all’utilizzo del fondo per la produzione di energia elettrica. Un documento di questo tipo non solo serve a fissare gli impegni delle parti in vista del rogito definitivo, ma deve anche tenere conto delle condizioni tecniche, amministrative e temporali indispensabili affinché l’operazione possa andare a buon fine.
Innanzitutto, occorre identificare con precisione le parti coinvolte, ovvero il promittente venditore e il promissario acquirente, indicando i dati anagrafici, la residenza, il codice fiscale e, nel caso di società, la sede legale e i riferimenti dei legali rappresentanti. Successivamente, la descrizione dell’immobile deve essere dettagliata: si specifica la natura del terreno (agricolo, industriale, ecc.), la sua ubicazione esatta, i dati catastali (foglio, particella, subalterno), la superficie complessiva e la destinazione urbanistica stabilita dai piani regolatori comunali.
Particolare importanza assume la dichiarazione dello stato giuridico del bene. Il venditore deve garantire la piena e libera proprietà, l’assenza di vincoli, gravami, ipoteche, servitù o diritti di terzi che possano pregiudicare l’installazione e la gestione dell’impianto fotovoltaico. Se esistono vincoli, devono essere dettagliatamente descritti e, qualora la vendita sia subordinata alla loro cancellazione, va espressamente indicato nel contratto.
Poiché la destinazione del terreno è la realizzazione di un impianto fotovoltaico, è opportuno inserire una clausola sospensiva che subordini la stipula del contratto definitivo al rilascio di tutte le autorizzazioni amministrative necessarie, come il permesso a costruire, la connessione alla rete elettrica, l’eventuale variante urbanistica e il parere favorevole degli enti preposti alla tutela paesaggistica e ambientale. In questa fase, è prassi prevedere che il promissario acquirente si impegni a presentare le relative domande agli enti competenti, con l’obbligo per il venditore di collaborare fornendo ogni documentazione richiesta.
Il prezzo di vendita va fissato in maniera chiara, indicando modalità e tempistiche di pagamento, come ad esempio il versamento di una caparra confirmatoria al momento della sottoscrizione del preliminare. È importante specificare se tale importo verrà detratto dal saldo finale al momento del rogito, e cosa accadrà in caso di inadempimento di una delle parti (ad esempio: la caparra può essere trattenuta o restituita raddoppiata).
Nel caso di terreni agricoli, bisogna considerare il diritto di prelazione spettante agli eventuali affittuari o confinanti, secondo quanto previsto dalla normativa vigente. Pertanto, il venditore dovrà dichiarare l’assenza di conduttori o fornire prova dell’avvenuta rinuncia alla prelazione, oppure impegnarsi a darne tempestiva comunicazione agli aventi diritto.
Un ulteriore aspetto fondamentale è la tempistica: il contratto deve stabilire un termine entro il quale le condizioni sospensive dovranno essersi verificate e il contratto definitivo dovrà essere stipulato. È buona prassi prevedere la possibilità di prorogare i termini nel caso in cui le autorizzazioni amministrative richiedano tempi più lunghi del previsto.
Infine, nel contratto si disciplina la ripartizione delle spese notarili, catastali e degli eventuali oneri accessori, specificando chi sarà tenuto al pagamento di ciascuna voce.
Per garantire la validità e l’efficacia del contratto preliminare, si consiglia di redigerlo in forma scritta e, nel caso di terreni, procedere alla sua registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Qualora si voglia attribuire al preliminare efficacia erga omnes, è opportuno procedere anche alla trascrizione nei registri immobiliari, così da tutelare l’acquirente da eventuali vendite a terzi o iscrizioni pregiudizievoli intervenute dopo la stipula.
Un contratto preliminare di vendita di terreno per impianto fotovoltaico, se ben strutturato, tutela entrambe le parti e costituisce la base solida su cui fondare ogni successiva operazione. Per questa ragione, è sempre consigliabile affidarsi a un professionista esperto in diritto immobiliare ed energia rinnovabile, così da evitare errori o omissioni che potrebbero compromettere il buon esito dell’affare.
Fac simile contratto preliminare vendita terreno per fotovoltaico
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA DI TERRENO PER IMPIANTO FOTOVOLTAICO
Tra
Il Sig./La Sig.ra ____________________________, nato/a a ________________________ il __/__/____, residente in ____________________________, C.F. ________________________, di seguito “Promittente Venditore”,
e
La Società ____________________________, con sede legale in ____________________________, C.F./P.IVA ________________________, rappresentata da ____________________________ in qualità di ________________________, di seguito “Promissario Acquirente”,
PREMESSO CHE
– Il Promittente Venditore è pieno proprietario del terreno sito in ____________________________, censito al Catasto Terreni del Comune di ____________________________, Foglio n. ______, Particella/e n. ______, della superficie complessiva di ______ mq,
– Il Promissario Acquirente intende acquistare detto terreno per la realizzazione di un impianto fotovoltaico,
SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE
Art. 1 – Oggetto
Il Promittente Venditore si obbliga a vendere ed il Promissario Acquirente si obbliga ad acquistare il terreno sopra descritto, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, con tutte le pertinenze, accessori, diritti e servitù attive e passive.
Art. 2 – Prezzo
Il prezzo complessivo della compravendita è fissato in euro € ________________ (________________/00), che sarà corrisposto come segue:
a) Caparra confirmatoria di euro € ________________ versata alla firma del presente contratto;
b) Il saldo di euro € ________________ sarà versato al rogito notarile.
Art. 3 – Termini per il Rogito
Le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo di compravendita entro il __/__/____ davanti a Notaio scelto dal Promissario Acquirente.
Art. 4 – Condizioni
Il presente contratto è subordinato:
– all’ottenimento da parte del Promissario Acquirente di tutte le autorizzazioni necessarie alla realizzazione dell’impianto fotovoltaico entro il __/__/____;
– alla verifica della conformità urbanistica e catastale del terreno.
Art. 5 – Consegna
La consegna del terreno sarà effettuata alla data del rogito notarile, libero da persone e cose e da qualsiasi vincolo o trascrizione pregiudizievole non dichiarata.
Art. 6 – Spese
Tutte le spese relative e conseguenti al presente contratto e al successivo atto definitivo, comprese quelle notarili, sono a carico del Promissario Acquirente, ad eccezione delle spese di cancellazione di eventuali gravami che restano a carico del Promittente Venditore.
Art. 7 – Inadempimento
In caso di inadempimento del Promissario Acquirente, il Promittente Venditore potrà trattenere la caparra. In caso di inadempimento del Promittente Venditore, questi dovrà restituire il doppio della caparra ricevuta.
Art. 8 – Foro competente
Per ogni controversia relativa al presente contratto sarà competente in via esclusiva il Foro di ____________________________.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo e data, __/__/____
Il Promittente Venditore ________________________
Il Promissario Acquirente ________________________
Allegati:
– Copia documento d’identità delle parti
– Planimetria e visura catastale del terreno