Se stai pensando di affittare un immobile, che tu sia proprietario o futuro inquilino, il contratto preliminare di locazione rappresenta un passaggio cruciale per tutelare i tuoi interessi e definire con chiarezza i termini dell’accordo. Questo documento, spesso sottovalutato, serve a fissare per iscritto gli impegni reciproci prima della firma del contratto definitivo, evitando fraintendimenti e spiacevoli controversie. In questa guida ti accompagnerò passo dopo passo nella redazione di un contratto preliminare di locazione, illustrando gli elementi essenziali da inserire, le cautele da adottare e gli errori più comuni da evitare, affinché tu possa affrontare questa fase con consapevolezza e sicurezza.
Come scrivere un contratto preliminare di locazione
Scrivere un contratto preliminare di locazione richiede precisione, conoscenza delle normative vigenti e una chiara esposizione degli accordi tra le parti. Inizialmente è fondamentale identificare con esattezza i soggetti coinvolti, ossia il locatore e il futuro conduttore, riportando i dati anagrafici completi di ciascuno, codici fiscali e, se necessario, le eventuali rappresentanze legali. Questa parte introduttiva serve a evitare qualsiasi ambiguità sull’identità delle parti contraenti.
Successivamente, è necessario descrivere in modo dettagliato l’immobile oggetto della futura locazione. Bisogna indicare l’indirizzo completo, il piano, la tipologia (ad esempio appartamento, locale commerciale, box auto), la consistenza in termini di vani o metri quadrati, oltre che gli eventuali accessori come cantina, garage o giardino. Una descrizione accurata impedisce future contestazioni su ciò che realmente si intende locare.
Una sezione cruciale del contratto preliminare riguarda la definizione degli elementi essenziali del futuro contratto definitivo di locazione. Occorre specificare la durata della locazione, che dovrà rispettare i termini di legge per la tipologia di immobile (ad esempio 4+4 anni per uso abitativo o 6+6 per uso commerciale, salvo accordi diversi consentiti dalla normativa). Va inoltre pattuito il canone annuo o mensile, la modalità e la periodicità dei pagamenti, eventuali oneri accessori e la disciplina delle spese condominiali o delle utenze. È importante anche indicare la data di inizio della locazione vera e propria che verrà formalizzata nel contratto definitivo.
Nel contratto preliminare si specificano le tempistiche per la stipula del contratto definitivo, ossia entro quale data le parti si impegnano a sottoscrivere il contratto di locazione vero e proprio. È prassi prevedere il versamento di una somma a titolo di caparra confirmatoria o acconto, che andrà opportunamente disciplinata. In caso di inadempimento di una delle parti rispetto all’obbligo di concludere il contratto definitivo, la normativa prevede specifiche conseguenze, come la possibilità per la parte adempiente di chiedere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto ai sensi dell’articolo 2932 del Codice Civile, oppure la risoluzione del preliminare con diritto alla restituzione del doppio della caparra, se si tratta del locatore inadempiente, o la sua perdita se inadempiente è il conduttore.
Non meno importante è la disciplina delle condizioni di consegna dell’immobile, che può essere già libera o ancora occupata, e l’eventuale impegno del locatore a liberare l’immobile entro la data stabilita. È inoltre utile specificare se vi sono vincoli, ipoteche o pendenze sull’immobile che possano inficiare la futura locazione.
Per una maggiore sicurezza, si può prevedere una clausola che stabilisca la forma scritta come requisito essenziale per la validità del contratto definitivo. Inoltre, è consigliabile regolare le spese del preliminare e del definitivo, specificando chi sarà tenuto a sostenere eventuali costi di registrazione, imposte o bolli.
Infine, il contratto preliminare deve essere datato e sottoscritto da entrambe le parti. Per avere pieno valore legale, il contratto va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro venti giorni dalla sottoscrizione, qualora sia previsto un corrispettivo, versando le relative imposte.
La chiarezza nell’esposizione, la completezza delle informazioni e la conformità alle leggi vigenti rappresentano elementi imprescindibili per la redazione di un contratto preliminare di locazione efficace e tutelante per entrambe le parti. In caso di dubbi o situazioni particolari, è sempre consigliabile rivolgersi ad un professionista del settore, come un avvocato o un notaio, per evitare rischi o future controversie.
Fac simile contratto preliminare di locazione
CONTRATTO PRELIMINARE DI LOCAZIONE
Tra
Il Sig./La Sig.ra ___________________________________, nato/a a _______________________ il ___/___/______, residente in __________________________, via ___________________________, codice fiscale __________________________, di seguito denominato/a “Promittente Locatore”
e
Il Sig./La Sig.ra ___________________________________, nato/a a _______________________ il ___/___/______, residente in __________________________, via ___________________________, codice fiscale __________________________, di seguito denominato/a “Promittente Conduttore”
PREMESSO CHE
– Il Promittente Locatore dichiara di essere proprietario/detentore con titolo idoneo dell’immobile sito in __________________________, via ___________________________, n. ___, piano ___, interno ___, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di ____________________, foglio ___, particella ___, subalterno ___;
– Il Promittente Conduttore ha manifestato interesse a stipulare un contratto di locazione dell’immobile sopra indicato alle condizioni di seguito riportate;
SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE
Art. 1 – Oggetto
Il Promittente Locatore si impegna a concedere in locazione al Promittente Conduttore, che si impegna ad accettare, l’immobile sito in __________________________, via ___________________________, n. ___, piano ___, interno ___, composto da __________________________, per la durata e alle condizioni di seguito specificate.
Art. 2 – Durata
La durata della locazione sarà di _______________, con decorrenza dal ___/___/______ e scadenza al ___/___/______.
Art. 3 – Canone
Il canone annuo di locazione è fissato in € ________________ (euro _____________________), da corrispondere in n. ___ rate mensili/trimestrali anticipate di € ________________ ciascuna, entro il giorno ___ di ogni mese/trimestre.
Art. 4 – Deposito cauzionale
Al momento della stipula del contratto definitivo, il Promittente Conduttore verserà al Promittente Locatore un deposito cauzionale pari a € ________________, a garanzia di ogni obbligazione contrattuale.
Art. 5 – Stipula del contratto definitivo
Le Parti si impegnano a stipulare il contratto di locazione definitivo entro e non oltre il ___/___/______.
Art. 6 – Condizioni ulteriori
Il contratto definitivo sarà redatto secondo le condizioni di legge e potrà contenere le ulteriori pattuizioni che le parti riterranno opportune.
Art. 7 – Caparra
A titolo di caparra confirmatoria, il Promittente Conduttore versa al Promittente Locatore la somma di € ________________ contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto preliminare.
Art. 8 – Spese
Le spese di registrazione del presente contratto preliminare, ove dovute, saranno a carico di __________________________.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo e data ____________________
Il Promittente Locatore ____________________
Il Promittente Conduttore ____________________