Stipulare un contratto preliminare di locazione rappresenta un passo fondamentale per tutelare sia il locatore che il conduttore prima della firma definitiva del contratto di affitto. Questo accordo, spesso accompagnato dal versamento di una caparra confirmatoria, consente alle parti di fissare con chiarezza i termini essenziali dell’intesa, garantendo un impegno reciproco e limitando i rischi di inadempienza. In questa guida, illustreremo in modo semplice e pratico come redigere un contratto preliminare di locazione efficace, soffermandoci sugli elementi obbligatori, sulle clausole facoltative e sulle modalità corrette per la gestione della caparra confirmatoria, affinché la transazione si svolga in piena sicurezza e trasparenza.
Come scrivere un contratto preliminare di locazione con caparra confirmatoria
Scrivere un contratto preliminare di locazione con caparra confirmatoria richiede attenzione sia alle esigenze delle parti sia al rispetto delle norme giuridiche che regolano la materia. Si tratta di un accordo attraverso cui il locatore e il futuro conduttore si impegnano, reciprocamente, a concludere in seguito un contratto definitivo di locazione, fissandone già ora i principali elementi e condizioni. La caparra confirmatoria, disciplinata dall’articolo 1385 del Codice Civile, svolge la funzione di garanzia: viene versata dal futuro conduttore a conferma della serietà dell’impegno assunto, e costituisce un importo che, in caso di inadempimento, potrà essere trattenuto o restituito secondo le regole previste dalla legge.
Il punto di partenza è identificare chiaramente le parti del contratto, indicando i dati anagrafici completi di chi concede in locazione (locatore) e di chi intende prendere in locazione l’immobile (conduttore). È fondamentale descrivere in modo preciso l’oggetto della futura locazione, cioè l’immobile, specificando l’indirizzo, la tipologia, la destinazione d’uso e, se possibile, i dati catastali. A questo punto, si introducono le condizioni della futura locazione: il canone mensile previsto, la durata del contratto che si intende stipulare, l’eventuale presenza di spese accessorie e il termine entro cui le parti si impegnano a sottoscrivere il contratto definitivo.
Un elemento centrale è la disciplina della caparra confirmatoria. Nell’atto preliminare bisogna indicare con chiarezza l’importo versato dal futuro conduttore a titolo di caparra, specificando che si tratta di una caparra confirmatoria e non semplicemente di un acconto o di una caparra penitenziale: questa distinzione è importante perché dalla natura della caparra derivano conseguenze diverse in caso di inadempimento. È fondamentale precisare le modalità di versamento della caparra, il momento in cui viene effettuato e le condizioni per la sua restituzione o ritenzione. Ad esempio, se il conduttore si rifiuta senza giustificato motivo di concludere il contratto definitivo, il locatore potrà trattenere la caparra; se invece è il locatore a non adempiere, il conduttore potrà richiedere il doppio di quanto versato.
L’accordo deve inoltre prevedere il termine entro cui si dovrà stipulare il contratto definitivo di locazione e può essere utile indicare le modalità di convocazione delle parti, la data e il luogo per la firma del contratto definitivo. In alcuni casi, è consigliabile inserire una clausola che consenta ad una delle parti di rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo qualora la controparte si rifiuti di firmare.
Tutto il contenuto dell’accordo deve essere espresso in modo chiaro, senza ambiguità, specificando che si tratta di un atto preliminare, e che il trasferimento del godimento dell’immobile avverrà solo con la firma del contratto definitivo di locazione. In chiusura, le parti dovranno apporre le firme, e sarà opportuno inserire una dichiarazione di reciproca accettazione di tutte le condizioni, comprese quelle relative alla caparra confirmatoria.
Infine, è sempre raccomandabile ricordare che il contratto preliminare di locazione non produce effetti traslativi del possesso sull’immobile: fino alla firma del contratto definitivo, nessuna delle parti può pretendere la consegna dei locali. Una volta firmato il preliminare e versata la caparra, le parti restano vincolate all’impegno assunto, con le tutele e le conseguenze previste dalla legge in caso di inadempienza. Ai fini della validità e opponibilità del contratto, è opportuno procedere anche con la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, così come per i contratti definitivi, soprattutto se il periodo di validità del preliminare supera i 30 giorni. In ogni caso, è sempre consigliabile affidarsi ad un professionista per la redazione di un accordo che risponda alle esigenze specifiche e alle normative vigenti, evitando così errori che potrebbero pregiudicare i diritti delle parti.
Fac simile contratto preliminare di locazione con caparra confirmatoria
CONTRATTO PRELIMINARE DI LOCAZIONE CON CAPARRA CONFIRMATORIA
Tra
Il Sig./La Sig.ra ____, nato/a a ____ il //, residente in ____, via ____, codice fiscale (di seguito denominato/a "Promittente Locatore")
e
Il Sig./La Sig.ra ____, nato/a a ____ il //, residente in ____, via ____, codice fiscale (di seguito denominato/a "Promittente Conduttore")
si conviene e si stipula quanto segue:
Art. 1 – Oggetto
Il Promittente Locatore si impegna a concedere in locazione al Promittente Conduttore, che si impegna ad accettare, l’immobile sito in ____, via ____, piano , interno , composto da ____, identificato al N.C.E.U. del Comune di ____ al foglio , particella , subalterno __.
Art. 2 – Durata della Locazione
La locazione avrà durata di anni, con decorrenza dal //__ e termine al //__, salvo eventuale rinnovo o proroga secondo le disposizioni di legge.
Art. 3 – Canone di Locazione
Il canone annuo/mensile di locazione viene convenuto in Euro ____ (__/00), da corrispondersi in rate mensili anticipate entro il giorno di ogni mese.
Art. 4 – Caparra Confirmatoria
A titolo di caparra confirmatoria il Promittente Conduttore versa, al momento della sottoscrizione del presente contratto preliminare, l’importo di Euro ____ (__/00), che sarà trattenuto dal Promittente Locatore e imputato quale acconto sul canone all’atto della stipula del contratto definitivo.
In caso di inadempimento da parte del Promittente Conduttore, la caparra sarà trattenuta dal Promittente Locatore. In caso di inadempimento da parte del Promittente Locatore, questi restituirà il doppio della caparra ricevuta.
Art. 5 – Stipula del Contratto Definitivo
Le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo di locazione entro e non oltre il // presso ____.
Art. 6 – Spese
Tutte le spese del presente atto e quelle del contratto definitivo saranno a carico di ____.
Art. 7 – Varie
Per quanto non previsto dal presente contratto, le parti fanno espresso rinvio alle disposizioni del Codice Civile e delle leggi vigenti in materia.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo, //
Il Promittente Locatore ___
Il Promittente Conduttore _