Nel linguaggio comune il termine locazione non è molto usato. Si usa molto spesso il termine affitto sia per indicare la locazione di immobili sia per indicare il canone. È chiaro che sarebbe meglio utilizzare il termine giuridico “locazione” e “canone” perché l’affitto indica più propriamente il godimento dietro corrispettivo del bene concesso.
Utilizzando il termine di locazione si comprende più facilmente perché chi loca si chiama locatore e chi gode dell’immobile locato si chiama conduttore (cioè colui che conduce in locazione).
La locazione può avere una durata determinata oppure indeterminata e cioè senza durata, ma la legge di solito dispone il termine minimo.
Vale la pena evidenziare che non è necessaria la proprietà della cosa per locarla: è necessario poter disporre della cosa. Pertanto, può locare un immobile chi ha il diritto di usufrutto, chi ne ha il comodato o il prestito dello stesso.
Il contratto di locazione, per legge, deve avere sempre la forma scritta se si tratta di locazione ad uso abitativo, può non avere la forma scritta se si tratta di quella ad uso non abitativo. Qualora, invece, la locazione abbia durata superiore a nove anni, occorre sempre la forma scritta.
Detto quanto sopra, occorre rivolgere l’attenzione ai principali diritti ed obblighi del locatore e dell’inquilino.
Per quanto riguarda quelle del locatore, l’art. 1575 codice civile afferma che il locatore ha l’obbligo di consegnare all’inquilino la cosa locata in buono stato manutentivo; di mantenerla in stato da servire all’uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Per quanto riguarda i principali obblighi dell’inquilino, l’art. 1587 codice civile afferma che l’inquilino deve prendere in consegna la cosa affittata, custodirla e osservare diligenza nell’utilizzare la cosa; dare il corrispettivo (canone) nei termini stabiliti e restituire la cosa nello stato in cui l’ha ricevuta salvo il deterioramento o il consumo dovuto all’uso della cosa stessa secondo quanto stabilito nel contratto.
Se il contratto nulla dice sullo stato dell’immobile, il locatore potrebbe, alla fine del rapporto con l’inquilino, utilizzare la presunzione che la casa è stata consegnata in buono stato manutentivo e chiedere il risarcimento del danno o trattenere la caparra che si è versata all’atto della sottoscrizione del contratto.
Per evitare ciò sarà cura dell’inquilino pretendere una descrizione dettagliata dell’immobile così da “fotografare” lo stato effettivo della casa.
Il contratto di locazione di solito si rinnova tacitamente salvo che l’inquilino non abbia lasciato prima l’immobile o salvo che il locatore non abbia inviato la disdetta all’inquilino entro il termine convenuto. Per dettagli è possibile vedere questa guida sul rinnovo del contratto di locazione sul sito Contrattilocazione.net. L’unica modalità che la legge consente e ritiene valida per dare la disdetta del contratto è quella della raccomandata anche se ultimamente la giurisprudenza ha ritenuto valide altre modalità di comunicazione purché sia data la prova della conoscenza da parte dell’inquilino del contenuto delle stesse.
Dopo aver accennato alle caratteristiche peculiari dei contratti di locazioni, è necessario sapere che le locazioni di immobili si distinguono in tre grandi gruppi che vedremo specificatamente di volta in volta: le locazioni ad uso abitativo che si hanno quando l’immobile affittato è destinato ad essere per un periodo di tempo l’abitazione di una o più persone; le locazioni ad uso transitorio che si hanno quando l’immobile è affittato per un uso temporaneo e le locazioni ad uso non abitativo che si hanno quando le locazioni sono destinate ad usi commerciali.