Nel mondo delle compravendite immobiliari, il contratto preliminare rappresenta uno strumento fondamentale per tutelare le parti coinvolte e definire con chiarezza i termini dell’accordo. In alcune circostanze, può sorgere l’esigenza di prevedere la consegna anticipata dell’immobile rispetto al rogito definitivo: una situazione che comporta vantaggi ma anche rischi specifici, tanto per il venditore quanto per l’acquirente. Redigere correttamente un contratto preliminare che disciplini la consegna anticipata richiede attenzione ai dettagli e una conoscenza approfondita degli aspetti giuridici e pratici. In questa guida, esploreremo passo dopo passo i punti essenziali da considerare, offrendo suggerimenti utili e modelli di riferimento per redigere un accordo chiaro, equilibrato e conforme alla normativa vigente.
Come scrivere un contratto preliminare di compravendita con consegna anticipata
Il contratto preliminare di compravendita, comunemente chiamato “compromesso”, è un accordo con cui le parti si obbligano reciprocamente a stipulare, entro una data futura, il contratto definitivo di compravendita di un determinato bene, solitamente un immobile. Quando si desidera prevedere la consegna anticipata del bene, ossia l’immissione del promissario acquirente nel possesso prima del rogito definitivo, è fondamentale redigere il contratto con particolare attenzione, così da tutelare sia il venditore sia l’acquirente.
Nella redazione, si parte innanzitutto con l’individuazione puntuale delle parti: nome, cognome, dati anagrafici, residenza e, se società, la denominazione, la sede e il legale rappresentante. Occorre poi descrivere dettagliatamente l’immobile oggetto della futura vendita, indicando i dati catastali, la sua consistenza, eventuali pertinenze e allegando la documentazione tecnica necessaria. È fondamentale specificare il titolo di proprietà del venditore, assicurandosi che non vi siano oneri, ipoteche o vincoli che possano pregiudicare la futura vendita.
Il cuore del contratto preliminare è l’accordo sulla vendita futura, con indicazione chiara del prezzo, delle modalità e dei tempi di pagamento nonché della data entro cui le parti si impegnano a stipulare il rogito notarile. In questo scenario, la clausola di consegna anticipata assume particolare importanza. Bisogna esplicitare che il promissario venditore consegna anticipatamente il possesso dell’immobile al promissario acquirente prima della stipula dell’atto definitivo, indicando la data precisa in cui tale consegna avverrà. È necessario altresì precisare se il possesso è pieno (ossia comprensivo di tutti i poteri di utilizzo del bene) oppure limitato, e che, fino al rogito, la proprietà resta comunque in capo al venditore.
Una corretta formulazione della clausola di consegna anticipata deve disciplinare i diritti e gli obblighi delle parti nella fase transitoria. Di norma, si prevede che tutte le spese di gestione ordinaria dell’immobile, come le utenze e le spese condominiali, vengano assunte dal promissario acquirente dal momento della consegna, mentre le imposte patrimoniali e le spese straordinarie rimangono a carico del venditore sino al passaggio di proprietà. È opportuno regolare anche la responsabilità per eventuali danni che dovessero occorrere all’immobile dopo la consegna anticipata, prevedendo che il rischio passi all’acquirente, salvo casi di forza maggiore.
Va inoltre stabilito se e in che misura l’acquirente possa compiere lavori sull’immobile prima del rogito, e, in caso, se sia necessario il consenso scritto del venditore. Bisogna infine inserire una previsione relativa all’eventualità che il contratto definitivo non venga stipulato per inadempimento del promissario acquirente: in tal caso, il venditore avrà diritto alla restituzione dell’immobile nello stato in cui si trova, oltre al risarcimento del danno e, eventualmente, alla ritenzione della caparra confirmatoria.
Il contratto preliminare con consegna anticipata, per la sua complessità, deve essere redatto con la massima precisione, evitando formule generiche e curando ogni dettaglio inerente la disciplina della consegna, la gestione del bene e le conseguenze di eventuali inadempimenti. La trascrizione nei pubblici registri immobiliari, pur non obbligatoria, è fortemente consigliata per tutelare l’acquirente. Un’attenta consulenza legale e la collaborazione di professionisti del settore sono essenziali per la corretta predisposizione di un contratto di questo tipo, capace di prevenire l’insorgere di controversie e di garantire la tutela degli interessi di entrambe le parti.
Fac simile contratto preliminare di compravendita con consegna anticipata
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA CON CONSEGNA ANTICIPATA
TRA
Il Sig./La Sig.ra __________________________, nato/a a ____________________ il __/__/____, residente in __________________________, C.F. ____________________ (di seguito “Promittente Venditore”),
E
Il Sig./La Sig.ra __________________________, nato/a a ____________________ il __/__/____, residente in __________________________, C.F. ____________________ (di seguito “Promissario Acquirente”),
SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE
1. Oggetto del contratto
Il Promittente Venditore si obbliga a vendere al Promissario Acquirente, che si obbliga ad acquistare, il seguente bene immobile:
– Ubicazione: __________________________
– Dati catastali: __________________________
– Descrizione: __________________________
2. Prezzo
Il prezzo complessivo della compravendita è fissato in € ____________ (euro ____________), che le parti dichiarano di accettare e convenire.
3. Modalità di pagamento
Il Promissario Acquirente si impegna a corrispondere il prezzo secondo le seguenti modalità:
– Caparra confirmatoria di € ____________ versata in data __/__/____
– Saldo di € ____________ da versare alla stipula dell’atto definitivo di compravendita entro il __/__/____
4. Consegna anticipata
Il Promittente Venditore concede al Promissario Acquirente il possesso anticipato dell’immobile a far data dal __/__/____, con tutte le facoltà e gli oneri relativi, fatto salvo il trasferimento della proprietà che avverrà con l’atto definitivo.
5. Condizioni
La vendita si intende a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui l’immobile si trova attualmente, con tutti i diritti, accessori, pertinenze, servitù attive e passive.
6. Atto definitivo
Le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo di compravendita entro e non oltre il __/__/____, davanti a Notaio scelto di comune accordo, presso la sede di __________________________.
7. Spese
Tutte le spese relative al presente contratto preliminare, nonché quelle inerenti e conseguenti alla stipula dell’atto definitivo di compravendita, sono a carico di __________________________.
8. Inadempimenti
In caso di inadempimento delle obbligazioni assunte con il presente contratto, si applicheranno le disposizioni di cui all’art. 1385 c.c. in materia di caparra confirmatoria.
9. Trattamento dei dati personali
Le parti dichiarano di aver ricevuto l’informativa ai sensi del D.Lgs. 196/2003 e successive modifiche e del Regolamento UE 2016/679, e prestano il consenso al trattamento dei propri dati personali per le finalità connesse alla presente scrittura.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo e data, __/__/____
Il Promittente Venditore __________________________
Il Promissario Acquirente __________________________