Redigere un contratto preliminare di compravendita con patto di riservato dominio rappresenta un passaggio fondamentale per garantire sicurezza e chiarezza nelle transazioni immobiliari o mobiliari di particolare valore. Questa guida è pensata per accompagnare passo dopo passo chi desidera comprendere le peculiarità di tale strumento giuridico, offrendo indicazioni pratiche e suggerimenti utili per redigere un accordo che tuteli efficacemente le parti coinvolte. Attraverso l’analisi degli elementi essenziali, dei requisiti formali e delle clausole tipiche, verranno illustrate le principali attenzioni da osservare per evitare errori e future contestazioni. L’obiettivo è fornire una base solida per affrontare con consapevolezza la stesura di un contratto che, oltre a regolare la promessa di vendita, salvaguardi il venditore attraverso il mantenimento della proprietà fino al pagamento integrale del prezzo.
Come scrivere un contratto preliminare di compravendita con patto di riservato
Scrivere un contratto preliminare di compravendita con patto di riservato dominio è un’operazione che richiede attenzione, precisione giuridica e chiarezza espositiva. Questo particolare tipo di accordo viene utilizzato principalmente quando il pagamento del prezzo non avviene contestualmente alla consegna del bene, ma viene rateizzato o differito; il venditore, per tutelarsi, si riserva la proprietà del bene fino al pagamento integrale del prezzo da parte dell’acquirente.
La redazione di un tale contratto deve dunque iniziare con la chiara identificazione delle parti coinvolte, specificando i dati anagrafici e fiscali del venditore e dell’acquirente. È importante che la descrizione del bene oggetto della compravendita sia dettagliata e precisa: nel caso di un immobile, ad esempio, occorre riportare i dati catastali, la descrizione fisica, gli eventuali vincoli gravanti o servitù, e ogni elemento utile a individuare senza incertezze l’oggetto del contratto.
La parte cruciale del contratto riguarda la disciplina del trasferimento della proprietà. Qui si introduce il patto di riservato dominio: il venditore dichiara espressamente che la proprietà del bene oggetto della compravendita resterà a lui riservata fino al pagamento dell’ultima rata del prezzo pattuito. L’acquirente, pur entrando nel possesso materiale del bene, diventa proprietario solo una volta assolto l’obbligo di pagamento integrale. Questa clausola deve essere formulata in modo inequivocabile, richiamando la normativa di riferimento (art. 1523 e seguenti del Codice Civile), e può essere rafforzata prevedendo che il mancato pagamento delle rate comporti la risoluzione automatica del contratto, con obbligo per l’acquirente di restituire il bene e la facoltà per il venditore di trattenere, a titolo di indennizzo, le rate già versate, entro i limiti previsti dalla legge.
Un aspetto fondamentale è la regolamentazione della consegna del bene. Occorre specificare se questa avviene contestualmente alla sottoscrizione del contratto o in un momento successivo, nonché tutte le condizioni relative al possesso, all’uso e alla custodia del bene durante il periodo in cui la proprietà resta al venditore. In questa fase è opportuno precisare chi si farà carico delle spese ordinarie e straordinarie, delle eventuali imposte e dei rischi di perimento o danneggiamento del bene: secondo la legge, tali rischi si trasferiscono all’acquirente dal momento della consegna, anche se la proprietà resta riservata al venditore.
È poi essenziale disciplinare dettagliatamente le modalità di pagamento del prezzo. Il contratto deve contenere l’indicazione dell’importo complessivo, delle scadenze delle singole rate, delle modalità di versamento (ad esempio, bonifico, assegno, ecc.), nonché delle conseguenze in caso di ritardo o inadempimento. È consigliabile inserire la possibilità per il venditore di agire immediatamente per la risoluzione del contratto in caso di mancato pagamento, senza necessità di ulteriori messe in mora, nonché la previsione di eventuali penali o interessi moratori.
Infine, il contratto dovrebbe prevedere le modalità di stipula del contratto definitivo di compravendita, indicando il termine entro il quale le parti si impegnano a sottoscriverlo una volta avvenuto il pagamento integrale del prezzo. Si può anche stabilire quale delle parti debba sostenere le spese notarili e accessorie relative al trasferimento della proprietà.
In conclusione, la redazione di un contratto preliminare di compravendita con patto di riservato dominio richiede la massima attenzione alla chiarezza delle clausole, alla tutela degli interessi di entrambe le parti e al rispetto della normativa vigente. Una bozza ben strutturata e dettagliata previene controversie future e garantisce la sicurezza giuridica dell’operazione. È sempre consigliabile, infine, sottoporre il testo a un professionista del settore, come un avvocato o un notaio, per assicurare la piena validità ed efficacia dell’accordo.
Fac simile contratto preliminare di compravendita con patto di riservato
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA CON PATTO DI RISERVATO DOMINIO
Tra
Il Sig./La Sig.ra _____________________________________________, nato/a a _________________________ il __/__/____, residente in __________________________, via ____________________________, codice fiscale ____________________________, di seguito denominato/a “Promittente Venditore”;
e
Il Sig./La Sig.ra _____________________________________________, nato/a a _________________________ il __/__/____, residente in __________________________, via ____________________________, codice fiscale ____________________________, di seguito denominato/a “Promissario Acquirente”;
si conviene e stipula quanto segue:
Articolo 1 – Oggetto del contratto
Il Promittente Venditore si impegna a vendere e il Promissario Acquirente si impegna ad acquistare il seguente bene: ____________________________________________________________________________________________ (descrizione dettagliata del bene, estremi identificativi, eventuali dati catastali, ecc.), sito in ____________________________, di proprietà del Promittente Venditore.
Articolo 2 – Prezzo e modalità di pagamento
Il prezzo concordato per la vendita del suddetto bene è di Euro ____________________ (____________________/00), che il Promissario Acquirente si impegna a corrispondere secondo le seguenti modalità:
– Acconto di Euro ____________________ (____________________/00) contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto a titolo di caparra confirmatoria;
– Il saldo di Euro ____________________ (____________________/00) verrà corrisposto entro il __/__/____ mediante ______________________________________________________ (specificare modalità: bonifico bancario, assegno circolare, ecc.), contestualmente al trasferimento della proprietà.
Articolo 3 – Patto di riservato dominio
La proprietà del bene oggetto del presente contratto sarà trasferita al Promissario Acquirente solo con il pagamento integrale del prezzo pattuito. Fino a tale momento, il Promittente Venditore resterà proprietario del bene, pur avendo il Promissario Acquirente il diritto di prenderne possesso e di farne uso con la diligenza del buon padre di famiglia.
Articolo 4 – Consegna del bene
La consegna del bene verrà effettuata entro il __/__/____ presso __________________________________________________________.
Articolo 5 – Spese e oneri
Tutte le spese relative al presente contratto, comprese quelle di registrazione, nonché quelle relative all’atto definitivo di compravendita, sono a carico di ______________________________________________________.
Articolo 6 – Clausola risolutiva espressa
Il mancato pagamento anche di una sola rata del prezzo pattuito attribuisce al Promittente Venditore la facoltà di risolvere il presente contratto, con diritto di trattenere quanto eventualmente percepito a titolo di caparra.
Articolo 7 – Atto definitivo
Le parti si obbligano a stipulare l’atto definitivo di compravendita entro e non oltre il __/__/____ davanti a _____________________________________________________ (notaio/altro pubblico ufficiale).
Articolo 8 – Foro competente
Per ogni controversia relativa all’interpretazione, esecuzione e risoluzione del presente contratto sarà competente il Foro di _____________________.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo e data _____________________
Il Promittente Venditore ___________________________
Il Promissario Acquirente ___________________________