Redigere un contratto preliminare per la compravendita di un terreno edificabile è un passaggio fondamentale per tutelare entrambe le parti coinvolte nella trattativa. Questo documento, infatti, consente di fissare per iscritto gli accordi raggiunti, definendo con chiarezza i reciproci obblighi e le condizioni della futura vendita. Una corretta stesura del preliminare aiuta a prevenire controversie, garantendo trasparenza e sicurezza giuridica. In questa guida verranno illustrati gli elementi essenziali da inserire nel contratto, i passaggi da seguire e gli aspetti normativi più rilevanti, per accompagnarti passo dopo passo nella redazione di un accordo solido ed efficace.
Come scrivere un contratto preliminare compravendita terreno edificabile
Redigere un contratto preliminare di compravendita relativo a un terreno edificabile è un’operazione delicata che richiede attenzione ai dettagli giuridici, urbanistici e pratici. Si tratta infatti dell’accordo con cui le parti, venditore e futuro acquirente, si obbligano reciprocamente a stipulare in un secondo momento il contratto definitivo di compravendita, alle condizioni pattuite fin da subito. La funzione primaria di questo contratto è quella di vincolare le parti, definendo in anticipo tutti gli aspetti essenziali della futura vendita, e di fornire certezza sia sulla volontà di concludere l’affare sia sulle modalità con cui esso dovrà essere perfezionato.
Per iniziare, è importante individuare correttamente i soggetti coinvolti, indicando con precisione le loro generalità, comprese eventuali quote in caso di comproprietà, la residenza, il codice fiscale e, se si tratta di società, la denominazione sociale e la sede legale. Questo consente di evitare incertezze o contestazioni sulla titolarità delle obbligazioni contrattuali.
Successivamente occorre descrivere dettagliatamente il terreno oggetto della futura vendita. Vanno riportati i dati catastali esatti, come foglio, particella, subalterno, la superficie, la destinazione urbanistica e, ove disponibile, la classificazione secondo il piano regolatore generale del Comune. In caso di terreno edificabile, è fondamentale chiarire la destinazione urbanistica e la capacità edificatoria, specificando anche eventuali vincoli, servitù o limitazioni esistenti. Si consiglia di allegare una planimetria catastale aggiornata e, se possibile, la certificazione di destinazione urbanistica, così da evitare fraintendimenti in merito alle possibilità edificatorie.
Una parte centrale del contratto riguarda il prezzo concordato per la vendita. Questo va espresso in modo chiaro, indicando sia la cifra complessiva, sia l’eventuale modalità di pagamento, come acconti, caparra confirmatoria o penitenziale, saldo al rogito. Nel caso in cui venga versata una caparra, occorre specificarne l’importo, la funzione (confirmatoria o penitenziale) e la modalità di restituzione o incameramento in caso di inadempienza di una delle parti. È opportuno prevedere una tempistica precisa per i pagamenti e, se necessario, disciplinare le conseguenze di eventuali ritardi.
Un altro elemento essenziale è la previsione del termine entro cui dovrà essere stipulato il contratto definitivo di compravendita. Questo termine deve essere indicato in modo inequivocabile, così da non lasciare margini di ambiguità. Se la futura vendita è subordinata a determinate condizioni, come l’ottenimento di un permesso di costruire, la cancellazione di ipoteche o la regolarizzazione catastale, è necessario inserire apposite clausole sospensive, che rendano efficace l’obbligo di stipulare il rogito solo al verificarsi degli eventi previsti.
Occorre poi disciplinare il possesso e il godimento del terreno, prevedendo quando l’acquirente potrà prenderne possesso (solitamente al momento del rogito) e se il venditore si obbliga a consegnarlo libero da persone o cose. È buona prassi inserire una dichiarazione del venditore circa la libertà del terreno da ipoteche, privilegi, trascrizioni pregiudizievoli o pendenze fiscali, e impegnarsi a regolarizzare eventuali situazioni pendenti prima dell’atto definitivo.
Per dare certezza e sicurezza alle parti, è consigliabile prevedere l’obbligo di trascrizione del preliminare nei registri immobiliari. Tale trascrizione tutela l’acquirente da eventuali pregiudizi derivanti da atti compiuti dal venditore dopo la sottoscrizione del preliminare ma prima del rogito, come la vendita a terzi o l’iscrizione di ipoteche.
Infine, il contratto deve essere redatto in forma scritta, con data certa, e firmato da entrambe le parti. Se le parti intendono attribuire maggiore forza vincolante al contratto preliminare e tutelarsi maggiormente, possono rivolgersi a un notaio per la stipula in forma pubblica o per scrittura privata autenticata, soprattutto in vista della trascrizione. È raccomandabile allegare al contratto tutta la documentazione rilevante, come visure catastali, planimetrie, certificazioni urbanistiche e copia dei documenti d’identità delle parti.
In conclusione, la redazione di un contratto preliminare di compravendita di un terreno edificabile richiede non solo la conoscenza della normativa civilistica e urbanistica, ma anche una scrupolosa attenzione al dettaglio, per garantire chiarezza, sicurezza e tutela degli interessi di entrambe le parti coinvolte. In caso di dubbi o situazioni particolari, è sempre opportuno rivolgersi a un professionista del settore, come un notaio o un avvocato esperto in diritto immobiliare.
Fac simile contratto preliminare compravendita terreno edificabile
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA DI TERRENO EDIFICABILE
TRA
Il Sig./La Sig.ra __________________________, nato/a a ________________________, il __/__/____, C.F. ________________________, residente in __________________________, via __________________________, n. ___, di seguito denominato “Promittente Venditore”
E
Il Sig./La Sig.ra __________________________, nato/a a ________________________, il __/__/____, C.F. ________________________, residente in __________________________, via __________________________, n. ___, di seguito denominato “Promissario Acquirente”
SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE
Art. 1 – Oggetto del contratto
Il Promittente Venditore si obbliga a vendere e il Promissario Acquirente si obbliga ad acquistare il seguente terreno edificabile:
– Ubicazione: Comune di __________________________, via/piazza __________________________
– Dati catastali: Foglio ___, Particella ___, Subalterno ___
– Superficie: ________ mq
– Destinazione urbanistica: __________________________
Art. 2 – Prezzo
Il prezzo complessivo della compravendita è convenuto in Euro € ______________ (euro _____________/____), che il Promissario Acquirente si impegna a corrispondere secondo le seguenti modalità:
– Caparra confirmatoria di Euro € ______________, versata in data __/__/____
– Saldo di Euro € ______________ da versare al momento della stipula del contratto definitivo
Art. 3 – Stipula del contratto definitivo
Le parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo di compravendita entro il __/__/____ presso il Notaio __________________________, con sede in __________________________.
Art. 4 – Consegna e possesso
Il terreno sarà consegnato libero da persone e cose alla data della stipula del contratto definitivo. Il possesso sarà trasferito contestualmente alla firma dell’atto notarile.
Art. 5 – Garanzie
Il Promittente Venditore garantisce che il terreno è di sua esclusiva proprietà, libero da ipoteche, vincoli, trascrizioni pregiudizievoli, servitù non dichiarate e da qualsiasi onere o gravame.
Art. 6 – Spese
Tutte le spese relative alla stipula del presente contratto e del contratto definitivo, comprese le imposte, saranno a carico del Promissario Acquirente, salvo diverse disposizioni di legge.
Art. 7 – Inadempimento
In caso di inadempimento da parte del Promissario Acquirente, la caparra confirmatoria resterà acquisita al Promittente Venditore. In caso di inadempimento da parte del Promittente Venditore, questi restituirà il doppio della caparra ricevuta.
Art. 8 – Foro competente
Per qualsiasi controversia relativa al presente contratto sarà competente il Foro di __________________________.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo __________________________, data __/__/____
Il Promittente Venditore
_____________________________
Il Promissario Acquirente
_____________________________