Nel mondo degli affari, la locazione commerciale rappresenta spesso il primo passo concreto verso la realizzazione di un progetto imprenditoriale. Prima della firma del contratto definitivo, tuttavia, è prassi redigere un contratto preliminare, uno strumento essenziale per tutelare le parti e definire con chiarezza i termini dell’impegno reciproco. Questa guida nasce con l’obiettivo di accompagnarti, passo dopo passo, nella stesura di un contratto preliminare di locazione commerciale: ti aiuterà a comprendere quali elementi non possono mancare, quali clausole inserire per evitare controversie future e come assicurarti che ogni dettaglio rispecchi le esigenze e le aspettative di locatore e conduttore. Che tu sia proprietario o futuro affittuario, seguendo queste indicazioni potrai affrontare la trattativa con maggiore consapevolezza e sicurezza.
Come scrivere un contratto preliminare di locazione commerciale
Scrivere un contratto preliminare di locazione commerciale è un’operazione che richiede attenzione, precisione e una solida conoscenza sia delle norme giuridiche che delle esigenze pratiche delle parti coinvolte. Questo tipo di contratto, noto anche come “compromesso di locazione”, ha la funzione di vincolare le parti alla stipula di un successivo contratto definitivo, fissando sin da subito gli elementi essenziali dell’accordo e regolando i rapporti in una fase precedente all’effettiva consegna dell’immobile e all’inizio della locazione.
Per redigere un contratto preliminare efficace, è necessario innanzitutto identificare con chiarezza le parti coinvolte, riportando i dati anagrafici completi di locatore e conduttore, oltre a specificare la loro capacità di agire e, se necessario, la rappresentanza legale in caso di società o enti. È fondamentale descrivere con precisione l’immobile oggetto della futura locazione, indicando indirizzo, dati catastali e ogni elemento utile a individuare senza ambiguità il bene; si suggerisce di allegare una planimetria per maggiore chiarezza.
Un aspetto cruciale riguarda la determinazione del canone di locazione, che dovrà essere espressamente indicato, specificando l’importo, la cadenza dei pagamenti, le modalità (ad esempio tramite bonifico bancario) e le eventuali garanzie richieste, come il deposito cauzionale o una fideiussione bancaria. Nel contratto preliminare è buona prassi disciplinare anche le spese accessorie, come quelle condominiali, di manutenzione ordinaria e straordinaria, specificando a chi spettano i relativi oneri.
Il termine per la stipula del contratto definitivo rappresenta uno degli elementi centrali: occorre fissare una data entro cui le parti si impegnano a concludere il contratto di locazione vero e proprio. È opportuno prevedere cosa accade in caso di inadempimento di una delle parti, regolando eventuali penali o la restituzione di somme già versate a titolo di caparra, distinguendo tra caparra confirmatoria e acconto sul canone. In caso di caparra confirmatoria, l’eventuale inadempienza di una parte dà diritto all’altra di recedere dal contratto e trattenere la somma ricevuta (o di esigere il doppio di quella versata), oltre al risarcimento dell’ulteriore danno.
Un contratto preliminare ben redatto deve specificare espressamente che si tratta di un accordo finalizzato alla successiva stipula di un contratto definitivo di locazione commerciale, senza attribuire sin da subito il diritto al godimento dell’immobile. È importante chiarire che il trasferimento del possesso e l’inizio della locazione avverranno solo con la firma del contratto definitivo. Tuttavia, nulla vieta alle parti di consentire, in via eccezionale, un preliminare “ad efficacia anticipata”, ma ciò comporta particolari implicazioni, soprattutto in termini di registrazione e responsabilità.
La registrazione del contratto preliminare è obbligatoria qualora preveda il pagamento di una caparra o di un acconto, e deve essere effettuata entro 20 giorni dalla sottoscrizione presso l’Agenzia delle Entrate. È buona norma inserire una clausola che obblighi le parti a collaborare per la registrazione, specificando chi sosterrà i relativi oneri.
Nella redazione del testo, si suggerisce di mantenere una formulazione chiara e priva di ambiguità, evitando termini generici o interpretabili in modi diversi. Ogni clausola deve essere pensata per prevenire possibili controversie, regolando anche gli aspetti relativi alla risoluzione delle eventuali dispute, ad esempio indicando il foro competente per eventuali cause.
Infine, il contratto deve essere sottoscritto da entrambe le parti, preferibilmente in presenza di testimoni o con firma autenticata, per conferire maggiore certezza all’accordo. Una copia del contratto deve essere consegnata a ciascuna parte, e tutte le pagine devono essere siglate per attestare la piena consapevolezza del contenuto.
In conclusione, la redazione di un contratto preliminare di locazione commerciale richiede una visione d’insieme che tenga conto sia delle esigenze pratiche delle parti sia delle prescrizioni legali, allo scopo di tutelare entrambe le posizioni e garantire la regolare prosecuzione del rapporto sino alla stipula del contratto definitivo. Un documento ben strutturato rappresenta la base per un rapporto locativo sereno e privo di sorprese.
Fac simile contratto preliminare di locazione commerciale
CONTRATTO PRELIMINARE DI LOCAZIONE COMMERCIALE
Tra
Il Sig./La Sig.ra ________________, nato/a a ________________, il __/__/____, codice fiscale __________________, residente in __________________________, di seguito denominato “Promittente Locatore”
e
Il Sig./La Sig.ra ________________, nato/a a ________________, il __/__/____, codice fiscale __________________, residente in __________________________, di seguito denominato “Promissario Conduttore”
Premesso che
a) Il Promittente Locatore è pieno ed esclusivo proprietario dell’immobile sito in __________________________, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di __________________, foglio _____, particella _____, subalterno _____,
b) Il Promissario Conduttore ha manifestato interesse a condurre in locazione il suddetto immobile per uso commerciale,
si conviene e stipula quanto segue:
Art. 1 – Oggetto
Il Promittente Locatore si impegna a concedere in locazione al Promissario Conduttore, che si impegna ad accettare, l’immobile sito in __________________________, composto da __________________________, da destinarsi esclusivamente ad uso commerciale.
Art. 2 – Durata
Il contratto definitivo di locazione avrà durata di anni ________, con decorrenza dal __/__/____ al __/__/____, rinnovabile secondo le disposizioni di legge.
Art. 3 – Canone
Il canone annuo di locazione è stabilito in euro ________________, da corrispondersi in n. __ rate mensili/anticipate di euro ________________ ciascuna, mediante __________________________ (bonifico, assegno, altro).
Art. 4 – Deposito Cauzionale
Al momento della stipula del contratto definitivo, il Promissario Conduttore si impegna a versare un deposito cauzionale pari a euro ________________, equivalente a n. __ mensilità del canone.
Art. 5 – Spese
Sono a carico del Promissario Conduttore tutte le spese relative a utenze, manutenzione ordinaria e ogni altra spesa accessoria inerente l’immobile, salvo diversa pattuizione nel contratto definitivo.
Art. 6 – Stipula del Contratto Definitivo
Le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo di locazione entro e non oltre il __/__/____, presso ________________________________.
Art. 7 – Caparra Confirmatoria
A titolo di caparra confirmatoria, il Promissario Conduttore versa in data odierna la somma di euro ________________, che sarà imputata al canone/alla cauzione in sede di stipula definitiva.
Art. 8 – Inadempimento
In caso di mancata stipula del contratto definitivo per fatto imputabile a una delle parti, si applicheranno le disposizioni di cui all’art. 1385 c.c.
Art. 9 – Spese
Le spese di registrazione del presente contratto preliminare sono a carico di __________________________.
Art. 10 – Foro Competente
Per ogni controversia relativa al presente contratto, sarà competente in via esclusiva il Foro di __________________________.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo ________________, data __/__/____
Il Promittente Locatore __________________________
Il Promissario Conduttore __________________________