Nell’ambito delle compravendite tra privati, il contratto preliminare rappresenta uno strumento fondamentale per tutelare le parti e definire con chiarezza gli impegni reciproci prima della stipula del contratto definitivo. Redigere correttamente un preliminare permette di evitare fraintendimenti, prevenire possibili controversie e garantire una maggiore sicurezza sia al venditore sia all’acquirente. In questa guida, verranno illustrati i passaggi essenziali per la stesura di un contratto preliminare di compravendita, evidenziando quali elementi non possono mancare, quali clausole inserire e quali precauzioni adottare affinché l’accordo sia valido ed efficace secondo la normativa vigente.
Come scrivere un contratto preliminare di compravendita tra privati
Scrivere un contratto preliminare di compravendita tra privati richiede attenzione sia agli aspetti formali sia a quelli sostanziali dell’accordo. Il primo passo consiste nell’identificare con precisione le parti coinvolte: è fondamentale riportare i dati anagrafici completi di venditore e acquirente, includendo nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale, residenza e, se necessario, eventuali dati aggiuntivi che possano eliminare ogni dubbio sull’identità dei soggetti. Questo aspetto è determinante per evitare contestazioni future sull’effettiva intenzione delle parti.
Successivamente, è indispensabile descrivere in maniera dettagliata il bene oggetto del contratto. Se si tratta di un immobile, bisogna inserire tutte le informazioni catastali (foglio, particella, subalterno), l’indirizzo preciso, la tipologia dell’immobile, la sua consistenza (superficie, eventuali pertinenze come box, cantine, giardini) e lo stato occupazionale, ovvero se sia libero o locato. Una descrizione accurata previene equivoci e garantisce la certezza dell’oggetto della vendita.
Un altro elemento centrale è la determinazione del prezzo di compravendita e delle modalità di pagamento. Occorre specificare con chiarezza quale sia il prezzo concordato, se sia stato versato un acconto o una caparra, e in che modo verrà saldato il saldo rimanente. È importante distinguere tra caparra confirmatoria e acconto, poiché la prima ha rilevanza anche in caso di inadempimento, mentre il secondo è semplicemente un’anticipazione sul prezzo. Si dovranno inoltre indicare i termini e le condizioni del pagamento: ad esempio, la tempistica entro cui dovrà essere versato il saldo o le modalità (bonifico, assegno bancario, ecc.).
Nel contratto preliminare vanno stabilite anche le tempistiche per la stipula del contratto definitivo. È buona prassi indicare una data precisa entro cui le parti si impegnano a concludere il rogito notarile. Questa data può essere determinata o determinabile (ad esempio “entro e non oltre il 31 dicembre 2024” oppure “entro 30 giorni dall’ottenimento del mutuo da parte dell’acquirente”). Può essere utile prevedere anche un meccanismo per prorogare i termini in caso di determinate condizioni, come il ritardo nel rilascio di documenti necessari.
Un altro aspetto fondamentale è la disciplina delle spese e degli oneri accessori. Nel preliminare è opportuno precisare quali spese sono a carico del venditore e quali dell’acquirente, come per esempio imposte, tasse, spese notarili o eventuali debiti condominiali pregressi. Questo permette di evitare futuri contenziosi su chi debba sostenere costi imprevisti.
Non bisogna trascurare le dichiarazioni e garanzie delle parti. In particolare, il venditore dovrebbe garantire la piena proprietà e disponibilità del bene, la sua libertà da ipoteche, vincoli o altri gravami, oppure dichiarare eventuali situazioni particolari che possano incidere sul trasferimento della proprietà. L’acquirente, dal canto suo, può dichiarare di aver visitato l’immobile e di accettarne lo stato di fatto, salvo comunque il rispetto delle norme di legge sulla conformità urbanistica e catastale.
Infine, è consigliabile prevedere esplicitamente le conseguenze in caso di inadempimento. In genere, il contratto preliminare prevede che, in caso di inadempimento di una parte, l’altra possa chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. Quando è stata versata una caparra confirmatoria, la parte non inadempiente può recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta o esigere il doppio di quanto versato. È possibile anche contemplare la facoltà di ricorrere all’esecuzione in forma specifica, cioè ottenere una sentenza che trasferisca la proprietà, qualora una parte non adempia spontaneamente.
Il contratto preliminare va redatto in due originali, uno per ciascuna parte, e sottoscritto da entrambe. Per garantirne la validità e l’opponibilità ai terzi, è consigliabile registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate entro venti giorni dalla sottoscrizione, allegando eventuali planimetrie o altri documenti utili. Nei casi di compravendita immobiliare, il preliminare può essere redatto anche in forma notarile, specialmente quando si voglia trascriverlo nei registri immobiliari per una maggiore tutela.
Redigere un contratto preliminare di compravendita tra privati richiede, dunque, precisione, chiarezza e consapevolezza delle implicazioni giuridiche di ogni clausola. Rivolgersi a un professionista può essere determinante per evitare errori o leggerezze che, in una fase successiva, potrebbero trasformarsi in complicazioni legali o economiche.
Fac simile contratto preliminare di compravendita tra privati
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA TRA PRIVATI
Tra
Il Sig./La Sig.ra __, nato/a a il ____, residente in ____, C.F. ____, di seguito denominato/a "Promittente Venditore"
e
Il Sig./La Sig.ra __, nato/a a il ____, residente in ____, C.F. ____, di seguito denominato/a "Promissario Acquirente"
si conviene e stipula quanto segue:
Art. 1 – Oggetto del contratto
Il Promittente Venditore si obbliga a vendere e il Promissario Acquirente si obbliga ad acquistare il seguente immobile:
__ (descrizione, indirizzo, dati catastali: foglio, particella, subalterno, categoria, classe, consistenza, rendita catastale).
Art. 2 – Prezzo
Il prezzo di compravendita è fissato in euro ____ (__), che il Promissario Acquirente si impegna a versare al Promittente Venditore con le seguenti modalità:
__.
Art. 3 – Caparra confirmatoria
A titolo di caparra confirmatoria, il Promissario Acquirente versa al Promittente Venditore la somma di euro ____ (__), contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto, mediante ____.
Art. 4 – Rogito notarile
Le parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo di compravendita entro e non oltre il ____, davanti a un Notaio scelto da ____ presso __.
Art. 5 – Stato dell’immobile
L’immobile viene venduto nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, con tutte le pertinenze, accessori, servitù attive e passive, ed è libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, salvo quanto eventualmente dichiarato di seguito:
____.
Art. 6 – Spese
Tutte le spese relative alla stipula del contratto definitivo, comprese quelle notarili, imposte e tasse, saranno a carico di ____.
Art. 7 – Inadempimento
In caso di inadempimento di una delle parti, si applicano gli effetti di cui all’art. 1385 c.c.
Art. 8 – Trattamento dei dati personali
Le parti autorizzano reciprocamente il trattamento dei dati personali per le finalità connesse alla presente scrittura.
Art. 9 – Foro competente
Per qualsiasi controversia relativa alla validità, interpretazione, esecuzione o risoluzione del presente contratto, sarà competente il Foro di ____.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo e data ____
Il Promittente Venditore
_____
Il Promissario Acquirente