La redazione di un contratto preliminare di permuta avente ad oggetto un immobile da costruire rappresenta un momento cruciale e delicato nel percorso di compravendita immobiliare. In questa fase, le parti definiscono gli accordi fondamentali che regoleranno il futuro trasferimento reciproco della proprietà, ponendo le basi per una transazione sicura e trasparente. La specificità dell’immobile ancora da edificare comporta ulteriori attenzioni: è necessario prevedere dettagliatamente tempi, modalità di realizzazione, tutele per le parti e garanzie richieste dalla normativa vigente. Una corretta impostazione del contratto preliminare, quindi, non soltanto tutela gli interessi di entrambe le parti ma consente di prevenire controversie e incertezze, assicurando che l’operazione si svolga nel rispetto delle leggi e delle aspettative delle parti coinvolte. Questa guida accompagna passo dopo passo nella predisposizione di un contratto preliminare di permuta, indicando gli elementi essenziali, le clausole consigliate e gli adempimenti necessari per una trattativa efficace e sicura.
Come scrivere un contratto preliminare di permuta immobile da costruire
Scrivere un contratto preliminare di permuta avente ad oggetto immobili da costruire rappresenta una delle operazioni più articolate nel settore immobiliare e richiede una particolare attenzione agli aspetti giuridici, tecnici e fiscali coinvolti. Occorre innanzitutto partire dalla definizione precisa delle parti coinvolte, ossia i soggetti permutanti, che possono essere persone fisiche o giuridiche, specificandone i dati anagrafici completi e la legittimazione alla stipula, eventualmente allegando la documentazione comprovante la proprietà o la disponibilità degli immobili oggetto della permuta.
Quando l’immobile oggetto di permuta è da costruire, si entra nell’ambito di applicazione del Decreto Legislativo n. 122/2005, il quale tutela l’acquirente di un immobile ancora da edificare, imponendo specifici obblighi a carico del costruttore, come la consegna della fideiussione e la stipula di una polizza assicurativa postuma decennale. Nel contratto preliminare occorre quindi individuare con estrema precisione l’immobile che sarà costruito: la descrizione deve contenere gli estremi catastali provvisori (se esistenti), la localizzazione esatta, la destinazione d’uso, i dati urbanistici e il riferimento al titolo abilitativo edilizio (permesso di costruire, SCIA o altro).
È necessario allegare al contratto il capitolato delle opere e gli elaborati progettuali, che costituiscono parte integrante dell’accordo, in modo da cristallizzare le caratteristiche tecniche e qualitative dell’immobile che verrà trasferito. Bisogna inoltre specificare il termine entro cui l’immobile dovrà essere ultimato e le modalità di esecuzione dei lavori, prevedendo eventualmente penali in caso di ritardo nell’ultimazione.
Nel caso della permuta, il contratto dovrà chiarire la natura dei beni scambiati: tipicamente una parte trasferisce un terreno o un immobile già esistente, mentre l’altra si impegna a trasferire uno o più immobili che saranno costruiti o in corso di costruzione. È fondamentale regolare il valore attribuito ai beni oggetto di permuta e l’eventuale conguaglio in denaro, specificando le modalità e i termini di pagamento di tale differenza, se presente.
Un aspetto cruciale riguarda la disciplina del trasferimento della proprietà. Nel contratto preliminare le parti si obbligano a concludere il contratto definitivo al verificarsi di determinate condizioni, come il completamento dell’immobile, l’ottenimento dell’agibilità e l’assenza di trascrizioni pregiudizievoli. Bisognerà quindi prevedere le modalità e i tempi per la stipula del rogito definitivo, nonché le condizioni sospensive o risolutive (ad esempio, il rilascio delle autorizzazioni edilizie o la regolarità urbanistica).
Dal punto di vista delle tutele, il promissario acquirente di immobile da costruire ha diritto a ricevere una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia delle somme eventualmente versate prima del rogito, così da essere protetto in caso di fallimento dell’impresa costruttrice. Il contratto preliminare deve quindi contenere l’impegno a consegnare tale garanzia e a stipulare la polizza assicurativa decennale contro i danni derivanti da vizi dell’edificio.
Ai fini della trascrivibilità del preliminare, che è fortemente raccomandata per tutelare l’acquirente da eventuali pregiudizi (ipoteche, pignoramenti, vendite a terzi), il contratto va redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata da notaio, con l’indicazione di tutti gli elementi necessari alla trascrizione. È buona prassi, infine, disciplinare nel dettaglio ogni aspetto accessorio, come la ripartizione delle spese (notarili, catastali, fiscali), la regolamentazione delle spese condominiali, le modalità di immissione in possesso e le eventuali clausole di recesso, penalità o risoluzione anticipata in caso di inadempimento.
Un contratto preliminare di permuta relativo a immobili da costruire deve dunque essere redatto con la massima attenzione ai dettagli tecnici e giuridici, prevedendo tutte le tutele necessarie per entrambe le parti e conformandosi alle disposizioni di legge specifiche per questa tipologia contrattuale. Un’attenta consulenza legale e notarile è imprescindibile per evitare rischi e garantire la piena efficacia e sicurezza dell’accordo.
Fac simile contratto preliminare di permuta immobile da costruire
CONTRATTO PRELIMINARE DI PERMUTA DI IMMOBILE DA COSTRUIRE
Tra
Il Sig./La Sig.ra __________________________, nato/a a __________________________ il __/__/____, C.F. __________________________, residente in __________________________, via __________________________ n. ___, di seguito denominato/a “Parte Promittente 1”;
e
Il Sig./La Sig.ra __________________________, nato/a a __________________________ il __/__/____, C.F. __________________________, residente in __________________________, via __________________________ n. ___, di seguito denominato/a “Parte Promittente 2”;
PREMESSO CHE
– La Parte Promittente 1 è proprietaria dell’immobile sito in __________________________, via __________________________ n. ___, censito al Catasto Fabbricati/Fondiario del Comune di __________________________ al foglio ____ mappale ____ sub ____;
– La Parte Promittente 2 intende realizzare/sviluppare sul terreno sito in __________________________, via __________________________ n. ___, censito al Catasto Fabbricati/Fondiario del Comune di __________________________ al foglio ____ mappale ____ sub ____, un complesso immobiliare conforme al progetto approvato dal Comune con permesso di costruire n. ____ del __/__/____;
– Le Parti intendono procedere alla permuta dell’immobile sopra descritto con un’unità immobiliare da costruirsi sul terreno sopra specificato;
TUTTO CIÒ PREMESSO
si conviene e si stipula quanto segue:
Art. 1 – Oggetto
Le Parti si obbligano reciprocamente a stipulare il contratto definitivo di permuta avente ad oggetto:
a) Il trasferimento, da parte della Parte Promittente 1, in favore della Parte Promittente 2, del diritto di proprietà sull’immobile sito in __________________________, via __________________________ n. ___, censito al Catasto Fabbricati/Fondiario del Comune di __________________________ al foglio ____ mappale ____ sub ____;
b) Il trasferimento, da parte della Parte Promittente 2, in favore della Parte Promittente 1, del diritto di proprietà sull’unità immobiliare da costruirsi nel complesso sito in __________________________, via __________________________ n. ___, identificata come “unità ____”, secondo le caratteristiche tecniche e progettuali riportate nell’allegato ____.
Art. 2 – Tempi di realizzazione e consegna
La Parte Promittente 2 si obbliga a realizzare l’unità immobiliare oggetto di permuta entro il termine massimo di __ mesi dalla stipula del presente contratto preliminare e a consegnarla alla Parte Promittente 1 libera da persone e cose, completa in ogni sua parte e conforme al progetto approvato.
Art. 3 – Valore dei beni e conguaglio
Il valore dell’immobile ceduto dalla Parte Promittente 1 è convenzionalmente determinato in Euro _________________.
Il valore dell’unità immobiliare da costruire e cedere dalla Parte Promittente 2 è convenzionalmente determinato in Euro _________________.
L’eventuale differenza di valore (conguaglio) sarà corrisposta in denaro dalla parte debitrice alla parte creditrice contestualmente alla stipula del contratto definitivo.
Art. 4 – Stipula del contratto definitivo
Le Parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo di permuta entro e non oltre il __/__/____ davanti a Notaio scelto di comune accordo, con spese a carico di __________________________.
Art. 5 – Garanzie
La Parte Promittente 2 garantisce che l’unità immobiliare sarà costruita a regola d’arte, in conformità ai progetti approvati, alle vigenti norme edilizie e sarà libera da ipoteche, vincoli o trascrizioni pregiudizievoli.
La Parte Promittente 1 garantisce che l’immobile oggetto di cessione è di sua piena proprietà, libero da vincoli, ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli.
Art. 6 – Caparra confirmatoria
A titolo di caparra confirmatoria, la Parte Promittente 2 versa alla Parte Promittente 1 la somma di Euro ________________, che la Parte Promittente 1 rilascia con la firma del presente contratto.
Art. 7 – Risoluzione e inadempimento
In caso di inadempimento di una delle Parti, si applicano le disposizioni di cui all’art. 1385 c.c.
Art. 8 – Registrazione
Il presente contratto sarà registrato a cura e spese di __________________________.
Art. 9 – Foro competente
Per ogni controversia relativa alla presente scrittura, sarà competente il Foro di __________________________.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo e data, __/__/____
__________________________
Parte Promittente 1
__________________________
Parte Promittente 2
Allegati:
– Progetto approvato
– Descrizione tecnica unità immobiliare
– Planimetrie
Firma per accettazione delle clausole ex artt. 1341 e 1342 c.c.:
__________________________
Parte Promittente 1
__________________________
Parte Promittente 2