Acquistare un terreno agricolo rappresenta spesso una scelta importante, sia per chi desidera avviare un’attività agricola sia per chi punta a un investimento sicuro nel tempo. In questo percorso, il contratto preliminare di compravendita costituisce uno strumento fondamentale: esso offre alle parti la garanzia che l’operazione si concluderà alle condizioni pattuite, tutelando sia il venditore che l’acquirente da eventuali cambiamenti di volontà o sopraggiunte complicazioni. Questa guida intende accompagnarti passo dopo passo nella redazione di un contratto preliminare efficace, illustrando le clausole essenziali, gli adempimenti normativi e i suggerimenti pratici per evitare errori e affrontare con consapevolezza uno degli atti più rilevanti in ambito immobiliare agricolo.
Come scrivere un contratto preliminare compravendita terreno agricolo
Redigere un contratto preliminare di compravendita per un terreno agricolo è un’operazione che richiede precisione, chiarezza e attenzione ai dettagli. In primo luogo, è fondamentale identificare correttamente le parti coinvolte, ovvero il promittente venditore e il promissario acquirente, riportando i dati anagrafici completi, i codici fiscali, le residenze e, se necessario, eventuali rappresentanze o procure. Questo serve ad evitare qualsiasi incertezza sull’identità delle persone che si impegnano nel contratto.
Successivamente, è essenziale descrivere in modo accurato il terreno oggetto della futura compravendita. Occorre riportare la localizzazione catastale completa: Comune, foglio, particella, subalterno, eventuale indirizzo, oltre alla superficie espressa in metri quadrati o ettari. Se il terreno confina con altre proprietà, può essere utile indicare anche i confini per renderlo ancora più identificabile. Bisogna inoltre specificare la destinazione urbanistica, attestando che si tratta di terreno agricolo e, se disponibile, allegare la relativa certificazione urbanistica rilasciata dal Comune. In presenza di fabbricati, diritti di servitù, vincoli o altri oneri gravanti sul bene, questi devono essere esplicitati.
Il contratto preliminare deve stabilire chiaramente il prezzo di compravendita pattuito, specificando la valuta, le modalità e i termini di pagamento. È prassi indicare se viene versata una caparra confirmatoria o penitenziale, precisando l’importo e la relativa disciplina in caso di inadempimento di una delle parti. La caparra, di solito, viene consegnata al momento della sottoscrizione del preliminare, come impegno concreto di entrambe le parti.
Devono essere fissate le tempistiche per la stipula del contratto definitivo (rogito notarile). Nel preliminare va indicato entro quale data le parti si impegnano a concludere la compravendita vera e propria, presso quale notaio e con quali incombenze. È importante anche stabilire se il possesso effettivo del terreno verrà trasferito contestualmente all’atto definitivo o in altro momento.
Un aspetto di primaria importanza è la dichiarazione di libertà del bene: il venditore deve garantire che il terreno non è gravato da ipoteche, pendenze giudiziarie, diritti di prelazione o altri vincoli che potrebbero ostacolare la vendita. In caso contrario, ogni situazione particolare deve essere dettagliatamente descritta, compresi gli eventuali diritti di prelazione agraria in capo a confinanti o affittuari, come previsto dalla normativa vigente.
La disciplina delle spese è un altro elemento centrale: generalmente, le imposte, le tasse e le spese notarili per la stipula del definitivo gravano sull’acquirente, mentre quelle relative a eventuali cancellazioni di gravami spettano al venditore. Tuttavia, le parti possono accordarsi diversamente e tale accordo va riportato nel preliminare.
Il contratto deve essere redatto obbligatoriamente in forma scritta, e per avere efficacia contro terzi è necessario procedere alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate entro venti giorni dalla firma. Se si desidera dare pubblicità all’impegno preso, il preliminare può essere anche trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, garantendo così una maggiore tutela per l’acquirente.
Infine, è buona prassi inserire una clausola che regoli la risoluzione delle controversie, prevedendo, ad esempio, un tentativo di conciliazione o la competenza di un determinato foro territoriale. La chiarezza e la completezza delle clausole sono garanzia di tutela per entrambe le parti e riducono il rischio di future contestazioni.
La redazione di un contratto preliminare di compravendita di terreno agricolo non si limita dunque ad un semplice accordo tra privati, ma richiede una struttura articolata, attenzione alle normative specifiche in materia di agricoltura, diritti di prelazione e urbanistica, e la capacità di anticipare e regolamentare ogni possibile scenario relativo alla futura cessione del terreno. In ogni caso, è sempre consigliabile il supporto di un professionista esperto, come un notaio o un avvocato, per garantire la validità e l’efficacia del contratto.
Fac simile contratto preliminare compravendita terreno agricolo
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA DI TERRENO AGRICOLO
Tra
Il Sig. ________________________________________________, nato a __________________________ il ________________, residente in ___________________________, via/piazza ______________________________ n. ____, codice fiscale __________________________, di seguito denominato “Promittente Venditore”;
e
Il Sig. ________________________________________________, nato a __________________________ il ________________, residente in ___________________________, via/piazza ______________________________ n. ____, codice fiscale __________________________, di seguito denominato “Promissario Acquirente”;
Premesso che
– Il Promittente Venditore è proprietario del terreno agricolo sito in ____________________________, identificato al Catasto Terreni del Comune di ____________________________, Foglio ______, Particella(e) ________, della superficie di mq ____________, confinante con _____________________________________;
– Il Promittente Venditore intende promettere in vendita al Promissario Acquirente, che intende promettere di acquistare, il suddetto terreno alle condizioni di seguito specificate;
Si conviene e si stipula quanto segue:
Art. 1 – Oggetto
Il Promittente Venditore si obbliga a vendere e il Promissario Acquirente si obbliga ad acquistare il terreno agricolo sopra descritto, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova.
Art. 2 – Prezzo
Il prezzo della compravendita è convenuto in Euro ______________________ (____________________/00), che il Promissario Acquirente si obbliga a corrispondere al Promittente Venditore come segue:
– acconto di Euro ______________________ (____________________/00) versato alla firma del presente contratto a titolo di caparra confirmatoria;
– saldo di Euro ______________________ (____________________/00) da versarsi alla stipula del contratto definitivo.
Art. 3 – Stipula del contratto definitivo
Le parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo di compravendita entro e non oltre il ________________, presso lo studio del Notaio ____________________________, con sede in _____________________________.
Art. 4 – Spese
Tutte le spese relative alla stipula del contratto definitivo, tasse, imposte e onorari notarili saranno a carico del ________________________________________________________.
Art. 5 – Immissione nel possesso
Il Promissario Acquirente sarà immesso nel possesso del terreno contestualmente alla stipula del contratto definitivo, salvo diverso accordo scritto tra le parti.
Art. 6 – Garanzie
Il Promittente Venditore garantisce che il terreno è libero da iscrizioni ipotecarie, vincoli, oneri, trascrizioni pregiudizievoli, servitù non apparenti e che lo stesso non è oggetto di controversie giudiziarie.
Art. 7 – Clausola risolutiva espressa
Il mancato pagamento anche di una sola rata del prezzo nei termini stabiliti comporterà la risoluzione di diritto del presente contratto, salvo il risarcimento del danno.
Art. 8 – Foro competente
Per qualsiasi controversia relativa alla interpretazione, esecuzione o risoluzione del presente contratto, sarà competente in via esclusiva il Foro di ____________________________.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo e data ___________________________
Il Promittente Venditore
_________________________
Il Promissario Acquirente
_________________________